Difficile de ne pas penser que la crise du coronavirus aura des conséquences de long terme sur notre société. La façon dont nous vivons va devoir intégrer le nouveau paramètre d’un risque sanitaire qui ne disparaîtra jamais tout à fait. À quoi ressemblera ce «monde d’après»? Certains éléments peuvent nous permettre de formuler une hypothèse: celle d’un bouleversement des grands équilibres sur le marché du logement.
Jusqu’à présent, le mouvement d’urbanisation ne semblait connaître aucun point d’arrêt. Les archéologues nous apprennent que les premières agglomérations sont nées de centres religieux autour desquels se rassemblaient périodiquement des populations nomades. Puis elles ont grandi parce qu’elles se sont révélées de formidables creusets de développement culturel. La promiscuité des villes réalise une puissante alchimie sociale. En se rencontrant, les esprits s’enrichissent mutuellement. Isolés, les individus s’ennuient et dépérissent ; rassemblés, la confrontation de leurs idées engendrera de nouvelles façons de penser. C’était spécialement le cas lorsque, les moyens de communication étant rares, les idées ne circulaient jamais mieux qu’au sein de groupes qui se côtoyaient physiquement. Cette logique a permis aux agglomérations de devenir les centres de la vie des civilisations il y a environ 10 000 ans. C’est exactement le même mécanisme sur lequel on compte aujourd’hui dans les «clusters» d’entreprises et autres «pôles de compétitivité». Les innovations et les connaissances circulent plus, favorisant l’émergence de nouvelles connaissances.
C’est pourquoi ces dernières n’ont cessé de grandir. Rome, à son apogée antique, comptait 500 000 habitants. À la même époque, Xi-An, la capitale chinoise, rassemblait un million de personnes. Pendant des siècles, aucune ville ne pouvait approcher une telle taille. L’époque médiévale a considérablement réduit la taille des cités. Paris n’était au XIIe siècle qu’un gros bourg de 50 000 habitants. La capitale n’atteindra le demi-million d’habitants qu’au XIXe siècle. Le mouvement a connu au cours des dernières décennies une accélération inouïe et préoccupante. Désormais, les populations se concentrent dans des mégalopoles toujours plus gigantesques. En 2007, le nombre d’urbains égale le nombre de ruraux pour la première fois dans l’Histoire. En 2050, la proportion d’urbains devrait atteindre 75 à 80%. Ce processus d’urbanisation se traduit souvent par un développement anarchique et des conditions humaines, sanitaires et écologiques effrayantes. Plus de la moitié de la population se concentre sur moins de 4% de la surface émergée. Paris, avec ses 2,2 millions d’habitants intra-muros et son agglomération de 10 millions d’habitants, fait figure de naine à l’échelle mondiale. Les Chinois ont annoncé leur projet de construire autour de Pékin, la capitale, une mégalopole de 100 millions d’habitants baptisée Jing-Jin-Ji.
La concentration dans les villes est une tendance cumulative: les gens afflux vers les lieux où se créent les emplois, et contribuent donc à la création de plus d’emplois. Elles attirent les intelligences et les énergies dépossédant les territoires délaissés du peu de ressources qu’ils avaient. En France, les treize plus grandes métropoles françaises concentrent à elles seules près de la moitié des offres d’emploi. Une concentration qui n’a cessé de s’accentuer: en 2018, l’Île-de-France représentait 45% des créations d’emplois, contre 15% en 1998.
La conséquence de cette volonté sans cesse plus forte d’habiter au cœur des villes est connue: une hausse vertigineuse du coût du logement dans les zones les plus demandées. Dans 32 grandes villes du monde, les prix réels des maisons ont augmenté en moyenne de 24% au cours des cinq dernières années, alors que le revenu réel moyen n’a augmenté que de 8% sur la même période. Au plus haut de la grande bulle spéculative des bulbes de tulipes en Hollande en 1637, il fallait une maison entière pour acheter trois bulbes. Un rapport aussi ridiculement disproportionné que celui qui existe à présent, mais inversé: dans certains arrondissements de Paris comme le VIe ou le VIIe, un misérable mètre carré peut couramment s’acheter 20 000 euros. Soit l’équivalent d’une bonne dizaine d’années d’économies d’une personne gagnant le salaire minimum.
Autrefois, les villes étaient ces havres de liberté où l’on pouvait espérer échapper à l’arbitraire féodal. On y accourait du plus profond des campagnes, dans l’espoir d’une vie meilleure. La ville symbolisait l’émancipation et l’espoir de promotion sociale. Mais ce n’est plus le cas en ce début de siècle. Pour beaucoup, les villes sont devenues des prisons absurdes où l’on réside dans le seul but de gagner assez d’argent pour avoir les moyens d’y résider… Trois habitants sur quatre rêveraient d’en sortir, mais l’absence d’emplois dans les territoires moins densément peuplés les oblige à participer à l’incroyable course à l’échalote des prix de l’immobilier.
La crise du coronavirus serait-elle en passe de briser la logique de concentration urbaine? Il est probable que de nouveaux standards d’hygiène s’imposent dans la durée. On ne fera peut-être plus jamais la queue comme avant. Mais la distanciation sociale se heurtera rapidement à la réalité de l’irréductible promiscuité dans nos mégalopoles: songeons à nos transports en commun aux heures de pointe, où la prise de distance est impossible. De plus, si des épisodes de confinement se reproduisent régulièrement, les logements exigus des villes pourraient bien devenir insupportables pour beaucoup, faisant chuter leur prix.
La valeur subjective de l’espace qui nous sépare des autres va faire un bond. Hier on payait très cher le mètre carré pour acheter le privilège d’être serrés entre semblables. Demain, il se pourrait bien que l’on achète plutôt le privilège d’être éloigné des autres. Nous chercherons à minimiser les contacts avec les gens qui n’appartiennent pas à nos cercles familiaux ou amicaux proches. La distance à autrui deviendra un nouveau paramètre essentiel dans nos choix de vie. Outre le prix des jardins en ville, nous pourrions voir monter de façon inédite la valeur de ces communautés humaines à taille réduite que sont les villages et des habitations isolées. La campagne, en un mot, retrouverait durablement le lustre qu’elle a gagné en ce temps de confinement. Faudrait-il s’en étonner? Sur une terre sans cesse plus peuplée, il était fatal que la tranquillité et l’éloignement du reste des humains finisse par devenir un trésor recherché.
Le retour en grâce des territoires ruraux sera possible parce que les attraits que l’on trouvait à la concentration seront désormais accessibles depuis n’importe où: l’emploi, l’accès à des services et certaines formes de relations sociales. Les pratiques de travail à distance vont probablement connaître une importante accélération après l’épreuve du confinement. La connexion à la fibre s’étendant à de nouvelles zones, les possibilités de réalisation de démarches en ligne et de livraison vont se renforcer. Les communications via les réseaux sociaux ou les applications de messagerie instantanées représenteront une part importante de notre vie sociale. En bref, la vie dans les territoires aura de plus en plus les avantages essentiels de celle des zones urbaines denses, mais avec de nombreux avantages exclusifs: le prix, l’air, le calme et surtout cet espace devenu si précieux.
Dans le monde de l’après-coronavirus, l’extraordinaire richesse de nos provinces – leur beauté, la densité de leurs racines historiques, la qualité de vie – pourrait bien être enfin reconnue. Cela entraînerait un opportun rééquilibrage territorial. Nous avons vu tant de choses inouïes qu’on aurait cru impossibles depuis le début de la pandémie, pourquoi ne pas imaginer que nos déserts ruraux deviendront demain des luxes convoités?
