Le Conseil national de la refondation Logement s’est terminé par une restitution le 5 juin 2023 en présence de la Première ministre, Elisabeth Borne, du ministre de la Transition écologique, Christophe Béchu, de l’ancien ministre délégué à la Ville et au Logement, Olivier Klein, et du haut-commissaire au Plan, François Bayrou. Après six mois de concertations avec les acteurs du logement, des mesures ont été présentées pour répondre à ce que certains qualifient de “crise du logement”, comme le soutien à la production et à la rénovation des logements sociaux et l’amplification de la rénovation énergétique du parc privé.
Près d’un siècle après la crise du logement qui a ébranlé la France dans l’entre-deux guerres, serions-nous à l’aube d’une nouvelle crise ? Selon le 28e rapport de la Fondation Abbé-Pierre, 4,15 millions de personnes sont mal-logées, comprenant les personnes sans logement personnel mais également celles vivant dans des hébergements insalubres.
La demande grandissante de logements mais aussi de services et de bureaux se heurte pourtant au ralentissement des constructions neuves.
Face à cette dichotomie, il apparaît nécessaire de se tourner de manière plus importante vers le bâti existant, en faisant appel à la rénovation et à la réhabilitation. 3 millions de logements vacants, 10% du parc commercial vacant, sans oublier les usines, les anciens équipements militaires, les hôpitaux et hospices abandonnés… ce sont des millions de m2 qui pourraient être réhabilités grâce à des moyens financiers et humains mobilisés.
L’objectif n’est pas d’opposer construction neuve et rénovation / réhabilitation mais de présenter les premiers éléments de réponse à la crise de l’immobilier, tout en prenant conscience que 80% du parc immobilier de 2050 est déjà construit.
- Rénovation et réhabilitation : état des lieux
- La rénovation
Les travaux de rénovation d’un bâtiment portent sur la mise aux normes, la remise à neuf, le remplacement des matériaux vétustes ou endommagés, dans un objectif de meilleur confort ou de meilleures performances énergétiques. Tout le parc bâti peut être rénové, avec des règles néanmoins plus spécifiques pour les bâtiments anciens (inscrits et classés au titre des Monuments historiques, labellisés ou protégés dans le cadre du PLU).
Dans le cadre du plan de transition écologique du gouvernement d’Elisabeth Borne, la rénovation énergétique est au cœur des préoccupations, et tout particulièrement pour le secteur du logement. En effet, la volonté du gouvernement est d’interdire la location des passoires thermiques à compter du 1er janvier 2025. Les propriétaires de biens classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ont jusqu’à cette date pour procéder aux rénovations nécessaires (isolation, système de chauffage, etc).
Lors du CNR (Conseil National de la Refondation) Logement, le 12 juin 2023, les ministres de la Transition écologique, de la Transition énergétique et le ministre délégué chargé de la Ville et du Logement ont présenté l’objectif de 200 000 rénovations performantes à réaliser chaque année dès 2024, contre 60 000 aujourd’hui selon le ministère du Logement.
Ces rénovations “performantes” se basent sur deux piliers : la performance et l’efficacité. La performance d’abord renvoie aux politiques incitatives mises en place par l’Etat afin d’accompagner systématiquement les ménages dans leurs travaux de rénovations via le dispositif Mon Accompagnateur Rénov’ mais également, pour les foyers les plus modestes, via un nouveau programme financé par les certificats d’économie d’énergie (CEE) doté d’une enveloppe de 300 millions d’euros. L’efficacité ensuite fait appel à l’accompagnement de la décarbonation énergétique des logements, concernant principalement le remplacement des chaudières fuel et gaz.
Tous ces dispositifs mis en place en France et les temporalités ont beau alimenter les débats au sein de la classe politique et des professionnels, ils répondent à des obligations européennes. En juin 2023, après plusieurs révisions de la directive sur la performance énergétique des bâtiments, le Parlement européen a adopté des objectifs clairs pour tous les pays membres : les passoires thermiques doivent être rénovées pour passer au niveau D dès 2033, tous les bâtiments existants devront atteindre la neutralité carbone en 2050. Pour les bâtiments non résidentiels et non publics, la classification D au DPE est exigée dès 2030. Seuls les monuments architecturaux et historiques, les lieux de culte, les bâtiments appartenant aux forces armées, les sites industriels, les ateliers et les bâtiments agricoles non résidentiels sont exemptés de ces règles.
Cependant, pour les professionnels du secteur, la neutralité carbone ne sera pas atteignable en 2050 avec le rythme présenté par le gouvernement. Selon la FFB (Fédération française du bâtiment), il faudrait rénover plus d’un million de logements chaque année pour tenir l’objectif. De plus, pour être efficaces, les rénovations doivent aussi bien traiter les isolations globales que les “gestes de travaux”, soit le remplacement des fenêtres, des ventilations, des chauffages, etc. Or, en 2022, parmi les 669 890 dossiers de rénovation de logements payés à travers MaPrimeRénov’, seulement 65 939 rénovations globales ont été menées, soit moins de 10% (selon l’Agence nationale de l’habitat). Selon le Club de l’Amélioration de l’Habitat, le marché de la rénovation énergétique porte sur 36 millions de logements et est évalué à 62 milliards d’euros.
Et pourtant, selon une enquête réalisée par le Club de l’Amélioration de l’Habitat en 2020 en partenariat avec Ipsos, 56% des ménages français souhaitent réaliser des travaux de rénovation dont 36% des travaux de rénovation énergétique. La filière de la rénovation est d’ailleurs la seule du secteur du bâtiment à progresser chaque trimestre. Au premier trimestre 2023, elle présentait une croissance de 0,5% par rapport au premier trimestre 2022 (contre une stagnation de la filière de la construction neuve).
Malgré cela, le changement incessant des annonces, des aides, du calendrier, les lenteurs administratives, la durée des travaux et le manque de moyens financiers et humains ralentissent les rénovations et perdent tant les propriétaires que les professionnels du secteur.
Mais la rénovation ne porte pas uniquement sur le logement, même si c’est ce dont on parle le plus. Une mission d’information du Sénat sur le bâti scolaire à l’épreuve de la transition écologique a été constituée en février 2023 afin d’aider les collectivités locales à prévoir et réaliser les travaux nécessaires dans leurs établissements. Alors que la France compte plus de 140 millions de m2 de parc scolaire public, dont la majorité des établissements a été construite entre 1980 et 2010, les rénovations sont nécessaires d’abord pour le bien être des élèves et des enseignants.
- La réhabilitation
La réhabilitation consiste à réaliser des travaux lourds dans un bâtiment tout en gardant la structure initiale, principalement pour en changer les usages. La réhabilitation de la halle Freyssinet dans le 13e arrondissement de Paris en est un bon exemple. De bâtiment ferroviaire abandonné en 2006, cette halle inscrite aux Monuments historiques en 2012 a été réhabilitée pour devenir l’écrin de Station F, plus grand incubateur de start-up au monde. Autre exemple, l’ancienne caserne Lizé de Montigny-lès-Metz est en pleine transformation. Près de 11 000 m2 de logement y sont réhabilités dans d’anciens bâtiments militaires.
En France, faute de données fiables et actualisées, il est difficile de savoir précisément ce que représente le bâti abandonné et désaffecté. Pourtant, la multiplication des expéditions urbaines (illégales) dans les lieux abandonnés montrent la richesse et le nombre important des sites sur nos territoires. Bâtiments militaires, hôpitaux et centres de soins, établissements scolaires, sites industriels, manoirs, hôtels et centres de vacances, gares, cette richesse immobilière est sous-estimée mais elle est une ressource à portée de main. Il n’existe pourtant aucune stratégie nationale sur la réhabilitation.
Les architectes et les urbanistes voient leur activité se modifier ces dernières années avec l’augmentation des projets de réhabilitations, portés aussi bien par des opérateurs publics que des opérateurs privés. Le président de l’Ordre des architectes d’Ile-de-France reconnaissait dans une interview donnée en octobre 2023 que la réhabilitation est même devenue “l’enjeu numéro un” de la profession. En quinze ans, les jeunes générations d’architectes ont pris la mesure du sujet et certains en font même leur stratégie d’agence, en prenant la position de ne plus construire du tout.
Les opérations, certes assez complexes pour des raisons techniques et patrimoniales (les projets de réhabilitation touchent majoritairement le bâti ancien), font également appel aux métiers du BTP et particulièrement aux métiers du patrimoine et de l’artisanat. Malgré l’absence de mesures fortes portées par le gouvernement, des structures spécialisées comme le CREBA (Centre de Ressources pour la Réhabilitation du Bâti Ancien) mettent à disposition des guides et des formations pour accompagner les professionnels à la réhabilitation du bâti. Dans certaines entreprises, à l’image d’Edile Construction qui comprend 50 salariés, la part d’activité relative à la réhabilitation dépasse celle de la construction neuve. Pour la PME francilienne, la réhabilitation d’équipements publics et privés atteint en 2023 70% de leur activité, contre 30% pour le neuf.
Les projets de réhabilitation sont souvent associés aux collectivités territoriales, qui pointent elles-mêmes des pertes de financements trop importantes pour pouvoir prendre en responsabilité l’entièreté de la réhabilitation de leur bâti. L’ensemble des acteurs du bâtiment, des promoteurs aux architectes, des financeurs privés aux collectivités territoriales et intercommunalités, doit travailler aujourd’hui de concert pour massifier la réhabilitation et insuffler un changement essentiel de paradigme.
Alors que d’un côté le marché immobilier est en flux tendu et que de l’autre le secteur du bâtiment est responsable de 37% des émissions de CO2 dans le monde, il est urgent de trouver des solutions pour concilier la demande, l’offre et la transition écologique. La rénovation et la réhabilitation apparaissent comme des réponses aux enjeux écologiques, économiques mais également sociaux, en permettant la mise sur le marché de logements, de bureaux, de services et de commerces moins polluants et moins énergivores.
- Quels sont les freins actuels à ces pratiques ?
- La formation
Suite à la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 et la loi 3DS du 21 février 2022, le Conseil économique, social et environnemental a émis un avis sur la politique de rénovation des bâtiments. Parmi les 22 préconisations rédigées, la formation est abordée une fois : “renforcer l’attractivité des métiers contribuant à la rénovation et à la réhabilitation globales pour inciter notamment les jeunes et les femmes à s’y orienter et y faciliter l’inclusion et l’insertion”.
En effet, la formation des professionnels est un point inévitable sans laquelle la France ne pourra répondre à la demande croissante tout en répondant à ses objectifs environnementaux. Et pour cause, une projection France Stratégie / DARES révélée en septembre 2023 estime qu’il faudra créer entre 170 000 et 250 000 emplois supplémentaires dans le secteur de la rénovation énergétique des bâtiments d’ici 2030 afin d’atteindre les objectifs de la Stratégie Nationale Bas Carbone (SNBC) pour 2050. En y ajoutant les départs à la retraite, ce sont 635 000 postes à pourvoir d’ici 2030.
Le président de la FFB précisait dans les colonnes du Moniteur que le secteur de la rénovation était prêt avec 120 000 salariés engagés ces deux dernières années et plus de 600 000 employés dans des entreprises RGE (label Reconnu Garant de l’Environnement) en charge des rénovations énergétiques.
Pourtant, le nombre de jeunes à s’engager dans ces filières est encore insuffisant pour répondre à cette demande, en particulier pour les postes d’ouvriers qualifiés, et ce, même si le nombre d’apprentis dans le BTP ne cesse d’augmenter.
Le bâti ancien est principalement concerné par la rénovation et la réhabilitation, notamment parce qu’il représente un tiers des logements en France. Il existe pourtant très peu de centres de formation spécialisés dans le patrimoine en France. Il n’existe pas non plus de référentiel de formation pour les métiers du patrimoine bâti. Or, un chantier de rénovation sur un bâtiment de 1920 ne demande pas les mêmes expertises et les mêmes savoir-faire qu’une rénovation sur un bâtiment de 1980. Sans formation, le risque de rénovation approximative n’atteignant pas les objectifs énergétiques est plus élevé.
Des initiatives locales commencent à voir le jour à l’instar du Campus régional du patrimoine bâti inauguré le 4 avril 2023 dans le département de la Creuse. Pour la région Nouvelle-Aquitaine, il s’agit de faire du lycée Felletin, déjà reconnu pour ses filières dans les métiers du bâtiment, “un pôle d’excellence et un lieu de référence nationale en matière de formation à la rénovation du bâti et de l’écoconstruction”.
Faute de nouveaux arrivants qualifiés en nombre, certaines entreprises recourent à la formation interne pour faire monter des collaborateurs en compétences, comme Damathieu Bard (3 855 salariés) qui compte embaucher environ 500 personnes en 2023 pour la filière rénovation. Le groupe major du secteur du bâtiment, Vinci, préparerait également des démarches de mobilités internes de leur pôle neuf vers leur pôle réhabilitation.
L’autre résolution mise en avant par la projection France Stratégie / DARES est le recours à la main d’œuvre immigrée et aux reconversions professionnelles.
- Les coûts financiers
Pointés du doigt par les propriétaires, les collectivités et les professionnels, les modèles économiques de la rénovation et de la réhabilitation restent nébuleux. Les objectifs français très ambitieux concernant la rénovation énergétique supposent des investissements supplémentaires très importants. En partant de la projection d’un accroissement soutenu de l’activité jusqu’en 2030 puis à une stabilisation entre 2030 et 2050, le montant total annuel d’investissements dans la rénovation énergétique du résidentiel et du tertiaire devra s’élever à 70 milliards d’euros en 2030, soit une hausse de 31 milliards d’euros par rapport à 2019.
Pour la rénovation énergétique des bâtiments, le Projet de Loi Finances 2024 présenté par Bercy et voté par le Parlement début octobre 2023 garantit un investissement de 5 milliards d’euros dans le dispositif MaPrimeRénov’, soit une hausse de 1,6 milliards d’euros. S’y ajoutent le Fonds Vert porté à 2,5 milliards d’euros pour accélérer notamment la rénovation des écoles, et 550 millions d’euros pour la rénovation des bâtiments publics.
Le gouvernement semble ainsi accompagner les propriétaires et les collectivités dans leurs chantiers. Et pourtant, le président de la FFB, Olivier Salleron, considère qu’il faudrait allouer 1 milliard de plus par an à MaPrimeRéno’ pour rénover tout le parc de logement. Le président de la FNTP (Fédération Nationale des Travaux Publics), Alain Grizaud, souligne l’insuffisance de l’augmentation de l’enveloppe du fonds vert. Il précise que “la transition écologique nécessite des actes de transformation majeure des infrastructures qui ne pourront être menés sans un investissement massif.”
Les projets de réhabilitation peuvent profiter de ces enveloppes s’ils sont couplés à des travaux de rénovation énergétique. Les collectivités territoriales engagent quant à elles des travaux d’ampleur grâce aux dispositifs Action Cœur de Ville, Petite Ville de Demain ou encore dans l’objectif du nouveau plan de réhabilitation urbaine des friches industrielles et des entrées de ville.
Le gouvernement a également annoncé allouer 1,2 milliards d’euros sur trois ans aux bailleurs sociaux pour rénover et réhabiliter leur parc immobilier, ne répondant pas à la préconisation du rapport d’information de l’Assemblée nationale sur la rénovation énergétique des bâtiments, publié le 4 octobre 2023, qui proposait d’allouer 1,5 milliards d’euros par an dès 2024.
Depuis 2021, les bailleurs sociaux engagent des réhabilitations ambitieuses mais coûteuses. Souhaitant apparaître comme les leaders de la décarbonation, les bailleurs défendent une approche globale de la rénovation pour atteindre dès maintenant les objectifs DPE de 2050. Dans ce cadre, les travaux leur coûteraient entre 80 000 et 120 000 euros par logement[1].
- Pistes de réflexion
- La formation est essentielle pour garantir la transmission des savoir-faire et pour atteindre les objectifs dans les temps donnés. Les écoles et les structures existent, il faut les organiser.
- Les ministères de l’Éducation nationale, de l’Enseignement supérieur et de la Culture doivent mettre en place des filières spécifiques aux métiers du patrimoine et publier un référentiel. Il est important de soutenir financièrement les entreprises du secteur pour qu’elles puissent accueillir des apprentis dans de bonnes conditions.
- Il faut encourager les nouvelles formations dans le secteur du BTP orientées vers la rénovation énergétique et vers la réhabilitation. Les rencontres avec des professionnels dès le collège peuvent ainsi aider des jeunes à s’orienter vers ces filières d’avenir.
- La formation se fait également tout au long de la carrière des professionnels. Certaines entreprises permettent déjà à leurs collaborateurs de se former pour évoluer vers la rénovation, ou approfondir leurs compétences. Au vu de l’ampleur des travaux de rénovation et de réhabilitation qui s’annonce dans les années à venir, toutes les entreprises doivent assurer ces formations continues pour leurs salariés.
- Le gouvernement a pour objectif de réduire les émissions de carbone d’ici à 2050 et pour cela, il a décidé de mettre l’accent sur la rénovation. Bien que les collectivités, les aménageurs et les bailleurs sociaux aient déjà recours à la réhabilitation, il n’existe actuellement aucune politique nationale visant à sensibiliser et accompagner cette pratique. Pour promouvoir une transition écologique efficace et répondre aux besoins de la demande immobilière, il serait envisageable de mettre en place un plan national de réhabilitation. Ce dernier permettrait de former les professionnels, sensibiliser les propriétaires et l’opinion publique, et encourager le choix d’un changement d’usage plutôt qu’une destruction systématique.
- Pour obtenir les aides proposées par l’État, les propriétaires doivent faire appel à des professionnels Reconnu Garant de l’Environnement (RGE). La complexité des démarches administratives nécessaires à l’obtention du label par les entreprises les décourage. Alors qu’il y avait 65 000 entreprises RGE en 2022, il n’y en a plus que 62 000 en 2023. Il est donc nécessaire de simplifier les démarches pour garantir un annuaire des professionnels qualifiés à disposition des porteurs de projets.
- Lorsque des aides et des subventions sont prévues par l’État, la critique est souvent la même, qu’importe le sujet : la multiplication des interlocuteurs et la complexité des démarches à effectuer. Les porteurs de projets, mais également les PME et les artisans, demandent la création d’un guichet unique des aides à la rénovation pour simplifier les démarches et faciliter l’avancement des projets.
- Pour assurer des rénovations et des réhabilitations décarbonées, dans les délais imposés, et accessibles à tous les ménages, la réindustrialisation est cruciale. Pour atteindre cet objectif, il faut investir dans la création de nouvelles industries et encourager les activités de recherche et développement, tout en favorisant une économie circulaire française. Réutilisation des matériaux existants, tels que le béton, emploi de matériaux naturels tels que les fibres végétales pour l’isolation, utilisation d’éléments préfabriqués pour réduire les temps de construction et la pollution sur les sites, nouvelles méthodes de dépollution, recours aux nouvelles technologies de pointe : certaines entreprises travaillent déjà sur les sujets du bâti de demain mais elles ne sont pas assez. Pour réaliser cette décarbonation du parc immobilier existant, une réindustrialisation et un soutien à l’innovation sont absolument nécessaires.
Conclusion
« Cette crise du logement neuf est une opportunité pour tous les acteurs de la promotion immobilière et du bâtiment de réviser leurs modèles. Construction neuve et réhabilitation de l’existant ne peuvent plus être opposées. Neuf et réhabilitation sont les deux faces d’une même solution. Il y a urgence à faire différemment. » Fabien Gantois, Président de l’Ordre des architectes d’Île-de-France.
